Warum „erst mal abwarten“ Sie im aktuellen Markt bares Geld kostet: Eine mikroökonomische Analyse der Opportunitätskosten

Der Einstieg (Das Problem):

In meiner täglichen Marktbeobachtung im Aargau sehe ich oft Eigentümer, die den Verkauf ihrer Liegenschaft aufschieben. Die Begründung: „Wir warten noch auf den perfekten Moment“ oder „Wir schauen mal, ob die Zinsen wieder sinken“. Aus emotionaler Sicht ist das Zögern verständlich. Aus mikroökonomischer Sicht ist es jedoch oft eine Fehlkalkulation, die den schlussendlichen Nettoerlös massiv schmälert. Das Stichwort lautet: Opportunitätskosten.

Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienverkauf?

In der Wirtschaftswissenschaft beschreiben Opportunitätskosten nicht einen direkten Verlust (wie eine Rechnung, die man bezahlt), sondern den entgangenen Nutzen, den man hätte erzielen können, wenn man sich anders entschieden hätte.

Wenn eine Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Franken ungenutzt bleibt oder unter ihrem Potenzial bewohnt wird, während man auf „bessere Zeiten“ wartet, ist dieses Kapital gebunden. Hätte man das Kapital bereits freigesetzt und beispielsweise in ein diversifiziertes Portfolio oder eine renditestarke Reinvestition gesteckt, hätte dieses Geld bereits für Sie gearbeitet.

Die Inflation und der Zeitwert des Geldes

Geld heute ist mehr wert als Geld in zwei Jahren. Wer heute 1 Million CHF erhält, kann diese zu den aktuellen Marktkonditionen investieren. Wer zwei Jahre wartet, muss hoffen, dass die Wertsteigerung der Immobilie nicht nur die Inflation, sondern auch die entgangenen Zinsgewinne einer alternativen Anlage übersteigt. Im aktuellen Marktumfeld der Schweiz (2025/2026) ist eine solche Wertsteigerung bei Bestandsimmobilien ohne energetische Sanierung jedoch kaum realistisch.

Der „Price-Drop“-Teufelskreis

Ein weiterer ökonomischer Faktor ist die Markt-Ermüdung. Eine Immobilie, die „testweise“ zu hoch inseriert wird und dann monatelang stagniert, verliert an Attraktivität. Käufer nutzen diese Zeit, um den Preis zu drücken.

• Die Rechnung: Wer 12 Monate wartet, zahlt währenddessen Unterhalt, Versicherungen und Steuern. Wenn am Ende der Preis um 5% gesenkt werden muss, um den Verkauf zu erzwingen, ist der reale Verlust (inklusive der Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals) oft sechsstellig.

BYB – Die strategische Schlussfolgerung:

Warten ist im Immobilienmarkt eine aktive Anlageentscheidung, meist mit negativem Ausgang. Unser Ziel ist es, das Kapital so schnell wie möglich liquide zu machen, um die Opportunitätskosten zu minimieren und den Marktwert durch einen präzisen Verkaufsstart zu sichern.

Mein Fazit für Eigentümer im Aargau: Analysieren Sie nicht nur den Preis, sondern auch die Zeitkomponente. Zeit ist im aktuellen Marktumfeld eine Währung, die gegen Sie arbeitet, wenn die Strategie fehlt.