Immobilie und Scheidung: Was rechtlich gilt, was steuerlich droht – und warum die Entscheidung jetzt zählt
Wenn eine Ehe endet, steht fast immer eine Frage im Raum, bevor alle anderen Fragen beantwortet sind:
Was passiert mit der Immobilie?
Die gemeinsame Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus, das Mehrfamilienhaus – in den meisten Fällen ist die Liegenschaft die grösste Vermögensposition, die ein Paar aufgebaut hat. Sie ist gleichzeitig ein emotionaler Anker – für Kinder, für gemeinsame Erinnerungen, für ein Leben, das gerade neu bewertet wird.
Genau deshalb ist die Immobilienfrage in der Scheidung so heikel. Sie verbindet rechtliche Komplexität, steuerliche Risiken und emotionale Dynamiken auf eine Art, die falsche Entscheidungen besonders teuer macht.
Dieser Beitrag schafft Orientierung, nicht als Rechtsberatung, sondern als strukturierte Übersicht über das, was Sie wissen müssen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
1. Immobilie bei Scheidung in der Schweiz: Was rechtlich gilt
Entscheidend ist zunächst der Güterstand, unter dem die Ehe geführt wurde.
Errungenschaftsbeteiligung (Regelfall)
Der mit Abstand häufigste Güterstand in der Schweiz ist die Errungenschaftsbeteiligung (ZGB Art. 196 ff.). Ohne abweichenden Ehevertrag gilt sie automatisch.
Bei der Auflösung wird das Vermögen in zwei Massen aufgeteilt:
Eigengut: Was jeder Partner vor der Ehe mitgebracht oder durch Erbschaft/Schenkung
erhalten hat (ZGB Art. 198).
Errungenschaft: Was während der Ehe erwirtschaftet wurde inklusive Wertzuwachs
auf gemeinsam finanzierte Liegenschaften (ZGB Art. 197).
Der Vorschlag – also der Überschuss der Errungenschaft nach Abzug der Schulden – wird hälftig geteilt (ZGB Art. 215 Abs. 1).
Was das in der Praxis bedeutet:
Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam erworben und ist im Grundbuch auf beide Namen eingetragen, gehört sie zur Errungenschaft. Der beim Verkauf erzielte Nettoerlös – nach Abzug der Hypothek und der Verkaufskosten – wird aufgeteilt.
Ist die Liegenschaft nur auf einen Namen eingetragen, aber mit gemeinsamen Mitteln finanziert worden, entstehen Beteiligungsansprüche des anderen Partners.
Hier liegt häufig Konfliktpotenzial.
Güterbetrennung oder Gütergemeinschaft
Wurde per Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, wird die Immobilie nach Miteigentumsanteilen behandelt. Gütergemeinschaft ist in der Schweiz selten, erfordert aber eine vollständige Teilung des Gesamtguts.
2. Immobilie verkaufen, übernehmen oder gemeinsam halten? Die drei Optionen
Grundsätzlich gibt es bei einer Immobilie in der Scheidung drei Optionen.
Option 1: Verkauf an Dritte
Der einfachste Weg in der Theorie. Beide Parteien einigen sich auf einen Verkauf, der Erlös wird nach Abzug aller Lasten geteilt.
In der Praxis entstehen hier oft Konflikte über den richtigen Zeitpunkt, die Preisstrategie und die Auswahl des Maklers. Wer die Vermarktung nicht professionell und neutral steuert, lässt Geld liegen. Nicht zugunsten der anderen Partei, sondern zugunsten der Käufer.
Option 2: Übernahme durch einen Partner
Ein Partner übernimmt die Immobilie allein. Dafür wird der andere Partner ausgezahlt – entweder durch Barmittel oder durch Verrechnung mit anderen Vermögenspositionen.
Die entscheidende Hürde: Die Bank muss die Tragbarkeit des übernehmenden Partners allein prüfen und genehmigen. Das ist keine Formalität. Die Tragbarkeitsrechnung basiert auf dem kalkulatorischen Zinssatz (üblicherweise 5 %), dem Einkommen des Übernehmers und den Unterhaltskosten.
Wer bisher zu zweit eine Hypothek getragen hat, schafft das selten allein – zumindest nicht ohne Eigenkapitalaufstockung oder Anpassung der Hypothekarsumme. Eine realistische Finanzierungsprüfung vor der Scheidungskonvention ist daher zwingend.
Option 3: Gemeinsames Halten bis zu einem definierten Zeitpunkt
Manchmal ist ein sofortiger Verkauf nicht sinnvoll, wegen laufender Mietverträge, Marktlage oder minderjähriger Kinder, die das Umfeld stabil halten sollen. In diesem Fall kann die Liegenschaft vorübergehend im gemeinsamen Eigentum bleiben, mit klar geregelten Nutzungs- und Kostenteilungsvereinbarungen.
Diese Option erfordert besonders präzise vertragliche Regelungen.
Unklare Vereinbarungen führen erfahrungsgemäss zu neuen Konflikten.
3. Steuerliche Folgen beim Immobilienverkauf oder der Übernahme in der Scheidung
Grundstückgewinnsteuer
In der Schweiz unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft der Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe hängt vom Kanton, dem erzielten Gewinn und der Haltedauer ab. Je kürzer die Haltedauer, desto höher der Steuersatz.
Bei einer Scheidung gilt ein wichtiger Sonderfall: Die unentgeltliche oder anrechnungspreisliche Übertragung einer Liegenschaft auf den Ehegatten im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung wird als Steueraufschubtatbestand behandelt.
Die Steuer wird nicht erlassen, sondern aufgeschoben.
Im Kanton Aargau ist dieser Aufschubtatbestand in § 102 Abs. 1 lit. b StG AG geregelt. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei der Übertragung nicht fällig, bleibt aber latent an der Liegenschaft haften. Wer die Immobilie übernimmt, trägt beim späteren Verkauf die gesamte aufgelaufene Steuerlast – inklusive der Haltedauer des früheren Miteigentümers.
Im Kanton Zürich gilt die gleiche Grundlogik (§ 216 Abs. 3 StG ZH), jedoch mit einer Besonderheit: Zürich kennt eine monistische Erhebung der Grundstückgewinnsteuer, die in ihrer Berechnung von der dualistischen Aargauer Systematik abweicht. Bei kantonsübergreifenden Konstellationen – etwa Wohnsitz Aargau, Objekt Zürich – ist besondere Aufmerksamkeit geboten.
Bundesrechtlich verankert ist der Aufschub in Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG, der für alle Kantone verbindlich gilt.
Was das in der Praxis bedeutet:
Die aufgeschobene Steuerlast ist bei der Bewertung einer Übernahme zwingend einzurechnen. Wer eine Liegenschaft im Scheidungsvergleich “günstig” übernimmt und dabei die latente Steuer nicht berücksichtigt, hat möglicherweise keinen Vorteil erzielt – sondern eine versteckte Verbindlichkeit übernommen. Dieser Fehler wird in der Praxis häufig erst beim späteren Verkauf sichtbar.
Direkte Bundessteuer und Einkommenssteuer
Wohnrecht, Mietzahlungen zwischen Ex-Partnern und Unterhaltsleistungen haben ebenfalls steuerliche Konsequenzen, die in der Gesamtbetrachtung berücksichtigt werden müssen.
4. Grundbuch und Beurkundung: Was formal notwendig ist
Unabhängig davon, welche Option gewählt wird, gilt:
Jede Eigentumsübertragung an einer Schweizer Liegenschaft erfordert einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag (ZGB Art. 657) und die Eintragung im Grundbuch. Das kann nicht formlos geregelt werden, weder mündlich noch per E-Mail.
Bei der Scheidungskonvention wird die Regelung der Liegenschaft idealerweise bereits verbindlich festgehalten und vom Gericht genehmigt (ZPO Art. 279). Der Vollzug – also die tatsächliche Grundbuchübertragung – erfolgt dann durch Beurkundung beim Notariat.
BYB–Fazit: Diese Entscheidung verdient Klarheit
Die Auflösung einer Ehe ist persönlich belastend genug.
Die Immobilienfrage auf dem Rücken dieser Belastung richtig zu lösen, erfordert einen klaren Kopf, fundiertes Wissen und eine neutrale Perspektive.
Was die Entscheidung so anspruchsvoll macht: Güterrecht, Steuerrecht, Finanzierbarkeit und Marktrealität müssen gleichzeitig berücksichtigt werden. Ein Fehler in einem Bereich kann die gesamte Lösung instabil machen.
Bei BYB begleite ich Eigentümer im Kanton Aargau – und bei Bedarf kantonsübergreifend, insbesondere im Raum Zürich – mit einem strukturierten Ansatz:
Marktwerteinschätzung Eine realistische, marktbasierte Bewertung der Liegenschaft, als neutrale Grundlage für jede Einigung.
Szenarioanalyse Verkauf vs. Übernahme: Wir rechnen beide Optionen durch, inkl. steuerlicher Konsequenzen und Finanzierungsrealität.
Diskrete Vermarktung Wenn ein Verkauf der richtige Weg ist, begleite ich den Prozess professionell und vertraulich, mit Respekt für die emotionale Dimension der Situation.
Ein unverbindliches Erstgespräch schafft Klarheit darüber, welche Option in Ihrer spezifischen Situation die richtige ist.
Bevor Entscheidungen getroffen werden, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.
Damit Sie eine Entscheidung treffen, die Sie nicht in fünf Jahren bereuen.
